Bendraturčių pirmenybės teisė pirkti parduodamas bendrosios nuosavybės dalis

Dažnai iškyla problemų dėl turto ar jo dalies, esančios bendrojoje nuosavybėje pardavimo. Reikia žinoti, kad bendrojoje nuosavybėje esančiam turtui Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (toliau – „Civilinis kodeksas“) numato specialią procedūrą. Procedūros paskirtis yra ginti bendraturčių interesus, mažinti bendraturčių skaičių siekiant užtikrinti ekonomišką tam tikro turto valdymą, disponavimą juo. Todėl procedūros nesilaikymas gali sukelti neigiamų teisinių padarinių tiek pirkėjui, tiek pardavėjui.

Civilinio kodekso 4.78 straipsnis numato kiekvieno bendraturčio neginčytiną teisę elgtis su savo žinioje esančiu turtu savo nuožiūra, t.y. perleisti, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis kitam asmeniui, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį. Tačiau svarbu turėti omenyje, kad teisinis reguliavimas konstruojamas tokiu būdu, jog be suteikiamų teisių asmenims numatomos ir pareigos. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 28 straipsnis įtvirtina, kad kiekvienas asmuo įgyvendindamas savo teises turi ir atitinkamas pareigas, t.y. laikytis įstatymų. Tad akivaizdu, kad bendraturčio teisė nėra absoliuti, ypatingai kalbant apie bendrosios nuosavybės dalies pardavimą.

          Civilinio kodekso 4.79 straipsnis įtvirtina gan išsamią tvarką, kurios privalu laikytis kiekvienam asmeniui siekiančiam parduoti bendrosios nuosavybės dalį.

       Civilinio kodekso 4.79 straipsnio 1 dalis garantuoja bendraturčių pirmenybės teisę pirkti parduodamas bendrosios nuosavybės dalis ta kaina, kuria ji parduodama ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis. Pabrėžtina, kad pirmenybės teisė neapima pardavimo iš viešųjų varžytynių, iš kurių atitinkamai perka tas, kuris jas laimi.

           Pažymėtina, kad dalies, esančios bendrojoje nuosavybėje, pardavėjui numatoma imperatyvi pareiga raštu apie pardavimą ne bendraturčiui pranešti bendraturčiams. Pranešime turi būti nurodoma pardavimo kaina ir kitos pardavimo sąlygos. Apie nekilnojamojo turto dalies pardavimą turi būti pranešama per notarą. Pardavėjas turi teisę parduoti bet kuriam kitam asmeniui bendrosios nuosavybės dalį, jeigu bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą – per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Civilinio kodekso 4.80 straipsnio 1 dalis numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Todėl pabrėžtina, kad atidalijimo atveju 4.79 straipsnyje numatyta procedūra netaikoma. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2002 m. lapkričio 11 d. civilinėje byloje nr. 3K-3-1270/2002 pažymėjo, kad atidalijus turtą, jis tampa asmens nuosavybe, todėl asmeniui nelieka pareigos siūlyti kitiems (jau buvusiems) bendraturčiams įsigyti dalį jo turto. Tokiu būdu asmuo gali įgyvendinti savo nuosavybės teises nepriklausomai nuo buvusių bendraturčių.

          Civilinio kodekso 4.79 straipsnio 3 dalis įtvirtina teisinius pardavimo procedūros nesilaikymo padarinius, t.y. bendraturtis, kuriam nebuvo pranešta apie dalies, esančios bendrojoje nuosavybėje, pardavimą (pirmenybės teisės pirkti pažeidimas) turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tačiau bendraturtis tokios teisės neturi, jeigu įvyko turto atidalijimas. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pažeidus pirmenybės teisę pirkti pardavimas besąlygiškai pripažintinas negaliojančiu. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2005 m. lapkričio 23 d. civilinėje byloje nr. 3K-3-599/2005 pabrėžė, kad perkeliant pirkėjo teises ir pareigas nereikia konstatuoti jokių kitų teisės normų pažeidimų, pakanka konstatuoti, kad buvo pažeista kito bendraturčio pirmenybės teisė pirkti šią dalį. Toliau teismas nurodė, kad Civilinio kodekso 4.79 straipsnio 3 dalis yra specialioji teisės norma, todėl jos pagrindu perkeliant pirkėjo teises ir pareigas neatsižvelgiama į asmens įgijusio turtą, esančio bendrąja daline nuosavybe, sąžiningumą. Taigi Teismas konstatavo, kad šiais atvejais nėra ginami sąžiningų įgijėjų interesai.

          Straipsnio 4 dalis įtvirtina solidariąją bendrosios nuosavybės dalies pardavėjo ir pirkėjo atsakomybę už prievolių, atsiradusių iki pardavimo ir susijusių su parduodamo daikto dalimi, įvykdymą bendraturčiams. Solidarumas reiškia principą „vienas už visus, visi už vieną“, tai reiškia, kad tiek pardavėjas, tiek pirkėjas turi vienodą atsakomybę.

          Nereikia painioti pardavimo, t.y. pirkimo – pardavimo sutarčių, ir mainų. Mainų atveju bendraturtis nėra įpareigojamas pranešinėti kitiems bendraturčiams apie ketinimą išmainyti savo turto dalį, esančią bendrojoje nuosavybėje, bei kiti bendraturčiai neturi pirmenybės teisės gauti mainais mainomos turto dalies. Mainų esmė – apsikeitimas daiktais, kuriuo siekiama įgyti individualiais požymiais apibrėžtą kitos šalies turimą daiktą, išsiskiriantį tam tikromis ypatybėmis, kurios jį įgyjančiai šaliai yra svarbios ir priimtinos. Civilinio kodekso 6.432 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad mainų sutartims taikomos pirkimo – pardavimo sutartis reglamentuojančios normos, kiek jos neprieštarauja normoms, reglamentuojančioms mainų sutartis, bei mainų esmei. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2005 m. kovo 9 d. civilinėje byloje nr. 3K-3-165/2005 konstatavo, kad Civilinio kodekso 4.79 straipsnis, nustatantis bendrosios nuosavybės dalies perleidimo specialiąsias sąlygas, kitiems bendraturčiams suteikia pirmenybės teisę šią dalį įgyti tik tais atvejais, kai jie turi galimybę pasiūlyti tas pačias sandorio sąlygas. Tokiu atveju daikto perleidėjo (pardavėjo) interesas sudaryti sandorį jį tenkinančiomis sąlygomis, gauti norimą ir sulygtą atlyginimą, liktų nepažeistas, tuo tarpu bendraturčio galimybė pasiūlyti mainų sutartimi sulygtas daikto perleidimo sąlygas dažniausiai yra ribota arba neįmanoma. Todėl vienam bendraturčiui mainų sutartimi perleidžiant bendrosios nuosavybės dalį, kitam bendraturčiui neatsiranda pirmenybės teisė įgyti perleidžiamą dalį, nes toks pirmenybės teisės taikymas prieštarauja mainų sutarties esmei.

 Šaltinis: www.teisesklinika.lt